(69) Pour évaluer la valeur des mines, la Commission a eu recours au rapport Behre Dolbear. Ce document applique trois méthodes différentes pour calculer la juste valeur de marché des mines de Kassandra: a) l’estimation compte tenu de l’approche du revenu, b) l’estimation compte tenu des transactions comparables (des ventes comparables) et c) l’approche par capitalisation du revenu. Les valeurs qui résultent des trois méthodes sont respectivement les suivantes: a) 130,3-402,5 millions de dollars US ou 107,2-331,1 millions d’euros, b) 504,7 millions de dollars US ou 415,2 millions d’euros et c) 614,9 millions de dollars US ou 505,9 millions d’euros. La différence importante qui est observée concernant l’estimation par l’approche du revenu s’explique par les différentes méthodes de fixation des prix prises en compte (voir considérant 72, ci-après). Parmi ces trois méthodes, la Commission a retenu celle de l’approche du revenu. Les motifs justifiant ce choix sont analysés dans le tableau ci-dessous.
Tableau
Motifs justifiant l’utilisation de l’approche du revenu
| Approche du Revenu | Transactions Comparables | Capitalisation du Revenu
| L’approche du revenu permet d’obtenir les valeurs de chacun des trois sites miniers, sur la base des prix des métaux, en vigueur à l’époque de la vente des mines. Lors du calcul de la valeur d’un bien pour une transaction, seuls peuvent être pris en compte les facteurs en vigueur au moment de cette transaction. | La base utilisée pour évaluer une valeur par la méthode des transactions comparables est sujette à caution car deux mines différentes ne peuvent être identiques. Selon Behre Dolbear, la méthode des transactions comparables n’est pas fiable car chaque gisement de minerai, même s’il s’agit du même minerai, diffère dans une certaine mesure d’autres gisements en ce qui concerne les questions de minéralogie, les conditions d’extraction, les questions de métallurgie, les aspects environnementaux, les questions sociales qui se posent, la qualité des minerais, etc. |
Le rapport Behre Dolbear comporte également un commentaire concernant la méthode par capitalisation du revenu, utilisée par l’American Appraisal Associates. Selon ce commentaire, il s’agit d’une méthode secondaire d’évaluation ou d’une méthode empirique, indiquée pour contrôler des estimations effectuées suivant des méthodes de base.
L’approche par le revenu constitue une méthode d’évaluation de base. En conséquence, c’est la méthode la plus fiable et, de plus, en l’occurrence, la méthode par capitalisation du revenu permet de vérifier uniquement la valeur obtenue par les capitalisations des revenus pendant le premier semestre de 2004, qui ne peuvent être acceptées car elles portent sur une période ultérieure au moment de la vente. En conséquence, la méthode par capitalisation du revenu ne peut être utilisée, pas même comme méthode secondaire d’estimation.
| Il semble que l’entreprise Behre Dolbear considère la valeur obtenue grâce à l’approche du revenu comme plus fiable. En effet, elle affirme que «Traditionnellement, la Behre Dolbear a accordé une importance particulière à la valeur qui résulte de l’approche du revenu» (synthèse concernant les valeurs, p. 43 du rapport Behre Dolbear).