1. Une exposition non ADC qui ne remplit pas toutes les conditions prévues au paragraphe 3, ou toute partie d’une exposition non ADC qui dépasse le montant nominal de l’hypothèque sur le bien immobilier, est traitée comme suit:
a) une exposition non IPRE est pondérée comme une exposition sur la contrepartie qui n’est pas garantie par le bien immobilier concerné;
b) une exposition IPRE reçoit une pondération de risque de 150 %.
2. Une exposition non ADC, jusqu’à concurrence du montant nominal de l’hypothèque sur le bien immobilier, lorsque toutes les conditions énoncées au paragraphe 3 du présent article sont remplies, est traitée comme suit:
a) lorsque l’exposition est garantie par un bien immobilier résidentiel,
i) une exposition non IPRE est traitée conformément à l’article 125, paragraphe 1;
ii) une exposition IPRE est traitée conformément à l’article 125, paragraphe 1, dès lors qu’elle répond à l’une des conditions suivantes:
1) le bien immobilier qui garantit l’exposition est la résidence principale du débiteur, qu’il constitue une unité d’habitation unique ou qu’il soit une unité d’habitation qui constitue une partie distincte du bien immobilier;
2) l’exposition porte sur une personne physique et est garantie par une unité d’habitation résidentielle génératrice de revenus, qu’elle constitue une unité d’habitation unique ou qu’elle soit une unité d’habitation qui constitue une partie séparée au sein d’un bien immobilier, et les expositions totales de l’établissement à l’égard de cette personne physique ne sont pas garanties par plus de quatre biens immobiliers, y compris ceux qui ne sont pas des biens immobiliers résidentiels ou qui ne remplissent aucun des critères énoncés au présent point, ou des unités d’habitation distinctes au sein de biens immobiliers;
3) l’exposition porte sur des associations ou des coopératives de personnes physiques qui sont régies par le droit national et dont le seul objet est de permettre à leurs membres de faire usage d’une résidence principale dans le bien immobilier garantissant le prêt;
4) l’exposition porte sur des sociétés de logement public ou des associations à but non lucratif régies par la loi, qui ont une finalité sociale et visent à fournir un logement à long terme aux locataires;
iii) une exposition IPRE qui ne remplit aucune des conditions énoncées au point ii) du présent point est traitée conformément à l’article 125, paragraphe 2;
b) lorsque l’exposition est garantie par des biens immobiliers commerciaux, elle est traitée comme suit:
i) une exposition non IPRE est traitée conformément à l’article 126, paragraphe 1;
ii) une exposition IPRE est traitée conformément à l’article 126, paragraphe 2.
3. Pour qu’une exposition garantie par un bien immobilier puisse recevoir le traitement visé au paragraphe 2, toutes les conditions suivantes doivent être réunies:
a) le bien immobilier qui garantit l’exposition répond à l’une quelconque des conditions suivantes:
i) le bien immobilier est totalement achevé;
ii) le bien immobilier consiste en forêts ou en terres agricoles;
iii) le prêt est accordé à une personne physique et le bien immobilier est soit un bien résidentiel en cours de construction, soit un terrain sur lequel la construction d’un bien immobilier résidentiel est prévue, si ce projet a été juridiquement approuvé par toutes les autorités compétentes, selon le cas, et dès lors qu’une des conditions suivantes est remplie:
1) le bien immobilier ne compte pas plus de quatre unités d’habitation résidentielles et sera la résidence principale du débiteur, et le prêt accordé à la personne physique ne finance pas indirectement des expositions ADC;
2) une administration centrale, régionale ou une autorité locale ou une entité du secteur public est concernée, pour laquelle les expositions sont traitées en conformité avec, respectivement, l’article 115, paragraphe 2, ou l’article 116, paragraphe 4, et a le pouvoir légal et la capacité de faire en sorte que le bien en construction soit achevé dans un délai raisonnable, et est tenue de le faire, ou s’y est engagée de façon juridiquement contraignante, lorsque, dans le cas contraire, la construction ne serait pas achevée dans ce délai raisonnable; à défaut, un mécanisme juridique équivalent a été mis en place pour garantir que le bien en cours de construction sera achevé dans un délai raisonnable;
b) l’exposition est garantie par une première hypothèque détenue par l’établissement sur le bien immobilier, ou l’établissement détient la première hypothèque et toute hypothèque de rangs inférieurs successifs sur ledit bien;
c) la valeur du bien ne dépend pas significativement de la qualité de crédit du débiteur;
d) toutes les informations requises à l’initiation de l’exposition et à des fins de suivi sont dûment consignées par écrit, y compris les informations relatives à la capacité de remboursement du débiteur et à l’évaluation du bien;
e) les exigences fixées à l’article 208 et les règles d’évaluation énoncées à l’article 229, paragraphe 1, sont respectées.
Aux fins du premier alinéa, point c), les établissements peuvent exclure les cas dans lesquels des facteurs purement macroéconomiques affectent tant la valeur du bien immobilier que les performances du débiteur.
Aux fins du premier alinéa, point d), les établissements mettent en place, en ce qui concerne l’initiation d’expositions garanties par un bien immobilier, des politiques de souscription qui intègrent une évaluation de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Les politiques de souscription incluent les indicateurs pertinents pour cette évaluation ainsi que leurs niveaux maximaux respectifs.
4. Par dérogation au paragraphe 3, point b), dans les pays ou territoires où des hypothèques de rang inférieur donnent à leur détenteur un droit sur des sûretés qui est juridiquement exécutoire et constitue effectivement une technique d’atténuation du risque de crédit, les hypothèques de rang inférieur détenues par un établissement autre que celui qui détient l’hypothèque de rang supérieur peuvent également être reconnues, y compris lorsque l’établissement ne détient pas l’hypothèque de rang supérieur ou ne détient pas d’hypothèque dont le rang est compris entre une hypothèque de rang supérieur et une hypothèque de rang inférieur toutes deux détenues par l’établissement.
Aux fins du premier alinéa, les règles régissant les hypothèques font en sorte que tout ce qui suit soit satisfait:
a) chaque établissement détenant une hypothèque sur un bien immobilier peut mettre ce bien en vente même si d’autres entités détiennent une hypothèque sur celui-ci;
b) lorsque le bien n’est pas vendu par adjudication publique, les entités détenant une hypothèque de rang supérieur prennent les mesures nécessaires pour obtenir une valeur de marché équitable ou le meilleur prix qui peut être obtenu compte tenu des circonstances lorsqu’elles exercent leur pouvoir de vente de leur propre initiative.
5. Aux fins du calcul des montants d’exposition pondérés pour les facilités non utilisées, les hypothèques qui remplissent toutes les conditions d’éligibilité énoncées au paragraphe 3 et, le cas échéant, au paragraphe 4, peuvent être reconnues lorsque l’utilisation de la facilité est subordonnée à la constitution préalable ou simultanée d’une hypothèque proportionnée à l’intérêt de l’établissement dans l’hypothèque une fois la facilité utilisée, de façon à ce que l’établissement n’ait aucun intérêt dans l’hypothèque si la facilité n’est pas utilisée.
6. Aux fins de l’article 125, paragraphe 2, et de l’article 126, paragraphe 2, le ratio exposition/valeur («exposure-to-value») (ETV) est calculé en divisant le montant d’exposition brut par la valeur du bien, dans le respect des conditions suivantes:
a) le montant d’exposition brut est calculé comme étant la valeur comptable de l’élément d’actif lié à l’exposition garantie par le bien immobilier et tout montant engagé, mais non tiré, qui, une fois tiré, accroîtrait la valeur exposée au risque de l’exposition qui est garantie par le bien immobilier; ce montant d’exposition brut est calculé sans tenir compte:
i) des ajustements spécifiques pour risque de crédit, conformément à l’article 110;
ii) des corrections de valeur supplémentaires liées à l’activité hors portefeuille de négociation de l’établissement, conformément à l’article 34;
iii) des montants déduits conformément à l’article 36, paragraphe 1, point m); ni
iv) des autres réductions de fonds propres liées à l’élément d’actif;
b) le montant d’exposition brut est calculé sans tenir compte d’aucun type de protection de crédit financée ou non financée, à l’exception des comptes de dépôts donnés en nantissement à l’établissement prêteur, qui satisfont à toutes les exigences d’une compensation au bilan, soit au titre d’accords-cadres de compensation conformément aux articles 196 et 206, soit au titre d’autres accords de compensation au bilan conformément aux articles 195 et 205, et qui ont été inconditionnellement et irrévocablement donnés en nantissement à seule fin de respecter l’obligation de crédit liée à l’exposition garantie par le bien immobilier;
c) pour les expositions qui doivent être traitées conformément à l’article 125, paragraphe 2, ou à l’article 126, paragraphe 2, lorsqu’une partie autre que l’établissement détient une hypothèque de rang supérieur et qu’une hypothèque de rang inférieur détenue par l’établissement est reconnue au titre du paragraphe 4 du présent article, le montant d’exposition brut est calculé comme étant la somme du montant d’exposition brut de l’hypothèque détenue par l’établissement et des montants d’exposition bruts de toutes les autres hypothèques de rang égal ou supérieur à celle détenue par l’établissement.
Aux fins du premier alinéa, point a), lorsqu’un établissement a plusieurs expositions garanties par le même bien immobilier et que ces expositions sont garanties par des hypothèques sur ledit bien qui se suivent par ordre de rang, sans qu’aucune hypothèque de rang intermédiaire soit détenue par un tiers, ces expositions sont traitées comme une exposition combinée unique et les montants d’exposition bruts pour chacune des expositions sont additionnés pour calculer le montant d’exposition brut de l’exposition combinée unique.
Aux fins du premier alinéa, point c), lorsque les informations disponibles ne sont pas suffisantes pour permettre de s’assurer du rang des autres hypothèques, l’établissement traite ces hypothèques comme étant de rang égal à l’hypothèque de rang inférieur détenue par l’établissement. L’établissement détermine d’abord la pondération de risque conformément à l’article 125, paragraphe 2, ou à l’article 126, paragraphe 2, selon le cas (ci-après dénommée «pondération de risque de base»). Il ajuste ensuite cette pondération de risque en lui appliquant un facteur de multiplication de 1,25, pour calculer les montants pondérés de risque des hypothèques de rang inférieur. Lorsque la pondération de risque de base correspond à la classe la plus basse sur le plan du ratio exposition/valeur, le facteur de multiplication ne s’applique pas. La pondération de risque résultant de la multiplication de la pondération de risque de base par 1,25 est plafonnée au niveau de la pondération de risque qui s’appliquerait à l’exposition si les exigences du paragraphe 3 n’étaient pas remplies.
7. Les expositions sur un locataire, dans le cadre d’opérations de crédit-bail immobilier dans lesquelles l’établissement est le bailleur et le locataire a une option d’achat, sont considérées comme des expositions garanties par un bien immobilier et sont traitées conformément à l’article 125 ou à l’article 126 si les conditions applicables énoncées au présent article sont remplies, à condition que l’exposition de l’établissement soit garantie par sa détention du bien.
8. Les États membres désignent une autorité chargée de l’application du paragraphe 9. Cette autorité est l’autorité compétente ou l’autorité désignée.
Lorsque l’autorité désignée par l’État membre pour l’application du présent article est l’autorité compétente, elle veille à ce que les autorités et organismes nationaux concernés ayant un mandat macroprudentiel soient dûment informés de l’intention de l’autorité compétente d’invoquer le présent article et soient dûment associés à l’évaluation des préoccupations en matière de stabilité financière dans son État membre, conformément au paragraphe 9.
Lorsque l’autorité désignée par l’État membre pour l’application du présent article est une autorité autre que l’autorité compétente, l’État membre adopte les dispositions nécessaires pour assurer une bonne coordination et un échange d’informations efficace entre l’autorité compétente et l’autorité désignée afin d’assurer la bonne application du présent article. En particulier, les autorités sont tenues de coopérer étroitement et de partager toutes les informations susceptibles d’être nécessaires au bon accomplissement des tâches confiées à l’autorité désignée en vertu du présent article. Cette coopération vise à éviter toute forme de double emploi ou d’incohérence entre l’autorité compétente et l’autorité désignée ainsi qu’à faire en sorte qu’il soit dûment tenu compte des interactions avec d’autres mesures, notamment celles prises au titre de l’article 458 du présent règlement et de l’article 133 de la directive 2013/36/UE.
9. Sur la base des données collectées en vertu de l’article 430 bis et de tout autre indicateur pertinent, l’autorité désignée conformément au paragraphe 8 du présent article évalue à intervalles réguliers, et au moins une fois par an, si les pondérations de risque prévues aux articles 125 et 126 qui sont applicables aux expositions garanties par des biens immobiliers situés sur le territoire de l’État membre de cette autorité, sont appropriées, compte tenu:
a) de l’historique de perte des expositions garanties par un bien immobilier;
b) des perspectives d’évolution du marché immobilier.
Lorsque, sur la base de l’évaluation visée au premier alinéa, l’autorité désignée conformément au paragraphe 8 du présent article conclut que les pondérations de risque énoncées à l’article 125 ou 126 ne traduisent pas d’une manière adéquate les risques réels liés à des expositions sur un ou plusieurs segments immobiliers garanties par une hypothèque sur un bien immobilier résidentiel ou sur un bien immobilier commercial situé sur une ou plusieurs parties du territoire de l’État membre de ladite autorité, et si elle estime que l’inadéquation des pondérations de risque pourrait avoir une incidence négative sur la stabilité financière actuelle ou future dans son État membre, elle peut accroître les pondérations de risque applicables à ces expositions à l’intérieur des fourchettes prévues au quatrième alinéa du présent paragraphe ou imposer des critères plus stricts que ceux énoncés au paragraphe 3 du présent article.
L’autorité désignée conformément au paragraphe 8 du présent article notifie à l’ABE et au CERS tout ajustement apporté, en vertu du présent paragraphe, aux pondérations de risque et aux critères appliqués. Dans un délai d’un mois à compter de la réception de ladite notification, l’ABE et le CERS communiquent leur avis à l’État membre concerné et peuvent indiquer dans cet avis, si nécessaire, s’ils estiment que les ajustements apportés aux pondérations de risque et aux critères sont également recommandés pour d’autres États membres. L’ABE et le CERS publient les pondérations de risque et les critères pour les expositions visées aux articles 125 et 126 et à l’article 199, paragraphe 1, point a), tels qu’ils sont mis en œuvre par l’autorité concernée.
Aux fins du deuxième alinéa du présent paragraphe, l’autorité désignée conformément au paragraphe 8 du présent article peut relever les pondérations de risque prévues à l’article 125, paragraphe 1, premier alinéa, à l’article 125, paragraphe 2, premier alinéa, à l’article 126, paragraphe 1, premier alinéa, ou à l’article 126, paragraphe 2, premier alinéa, ou imposer des critères plus stricts que ceux prévus au paragraphe 3 du présent article pour les expositions sur un ou plusieurs segments immobiliers garanties par une hypothèque sur un bien immobilier situé sur une ou plusieurs parties du territoire de l’État membre de ladite autorité. Cette autorité ne relève pas ces pondérations de risque au-delà de 150 %.
Aux fins du deuxième alinéa du présent paragraphe, l’autorité désignée conformément au paragraphe 8 du présent article peut également réduire les pourcentages de la valeur du bien immobilier visés à l’article 125, paragraphe 1, ou à l’article 126, paragraphe 1, ou les pourcentages exposition/valeur qui définissent la pondération de risque applicable à une classe exposition/valeur figurant dans le tableau 1 de l’article 125, paragraphe 2, ou dans le tableau 1 de l’article 126, paragraphe 2. L’autorité concernée assure la cohérence entre toutes les pondérations de risque applicables aux classes exposition/valeur, en veillant à ce que la pondération de risque d’une classe exposition/valeur inférieure soit toujours inférieure ou égale à la pondération de risque d’une classe exposition/valeur supérieure.
10. Lorsque l’autorité désignée conformément au paragraphe 8 fixe des pondérations de risque plus élevées ou des critères plus stricts en vertu du paragraphe 9, les établissements disposent d’une période transitoire de six mois pour les appliquer.
11. L’ABE, en étroite coopération avec le CERS, élabore des projets de normes techniques de réglementation pour préciser les types de facteurs à prendre en considération pour l’évaluation de l’adéquation des pondérations de risque visée au paragraphe 9.
L’ABE soumet ces projets de normes techniques de réglementation à la Commission au plus tard le 10 janvier 2026.
La Commission est habilitée à compléter le présent règlement en adoptant les normes techniques de réglementation visées au premier alinéa du présent paragraphe conformément aux articles 10 à 14 du règlement (UE) no 1093/2010.
12. Le CERS peut, par voie de recommandations formulées conformément à l’article 16 du règlement (UE) no 1092/2010, et en étroite coopération avec l’ABE, fournir aux autorités désignées conformément au paragraphe 8 du présent article des orientations concernant à la fois:
a) les facteurs susceptibles d’«avoir une incidence négative sur la stabilité financière actuelle ou future» comme indiqué au paragraphe 9, deuxième alinéa; et
b) les critères de référence indicatifs que l’autorité désignée conformément au paragraphe 8 doit prendre en compte pour établir des pondérations de risque plus élevées.
13. Les établissements établis dans un État membre donné appliquent les pondérations de risque et les critères fixés par les autorités d’un autre État membre conformément au paragraphe 9 à leurs expositions correspondantes garanties par une hypothèque sur un bien immobilier résidentiel ou un bien immobilier commercial situé dans une ou plusieurs parties de cet autre État membre.
14. L’ABE élabore des projets de normes techniques de réglementation pour préciser ce qui constitue un mécanisme juridique équivalent mis en place pour garantir que le bien en cours de construction sera achevé dans un délai raisonnable, conformément au paragraphe 3, point a) iii) 2).
L’ABE soumet ces projets de normes techniques de réglementation à la Commission au plus tard le 10 juillet 2025.
La Commission est habilitée à compléter le présent règlement en adoptant les normes techniques de réglementation visées au premier alinéa du présent paragraphe conformément aux articles 10 à 14 du règlement (UE) no 1093/2010.