Article considérant 134

(134) Force est de constater, dans ce contexte, que NEUWOGES part seulement d’hypothèses relatives au montant des coûts, qui sont peu convaincantes (le niveau de départ des coûts est identique dans toutes les analyses présentées par NEUWOGES). Les calculs sur lesquels s’est fondé le CAG, tel que conclu, prennent comme point de départ des coûts généraux (gestion, entretien, risque d’arriérés de loyers) atteignant environ […] % des loyers, tandis que, pour leur part, les analyses des flux de trésorerie de NEUWOGES se basent sur un niveau de coûts (après réhabilitation) d’au moins […] % ([…] % risque d’arriérés de loyers, […] % gestion et entretien). Même à supposer que la forte augmentation des arriérés de loyers (de […] à […] %) soit laissée de côté, force est de constater que les autres coûts augmentent quand même de […] à […] % des loyers. Nulle part dans les observations de NEUWOGES ne figure de justification suffisante de cette hausse. Au contraire, NEUWOGES fait observer qu’un taux de […] % ([…] EUR/m2) représente une valeur plausible pour la période suivant immédiatement la modernisation, mais que cette valeur doit ensuite augmenter de […] % chaque année. Même l’expertise de la valeur marchande commandée par NEUWOGES avant la vente partait d’un niveau global des coûts [y compris risque d’arriérés de loyers] situé entre […] et […] % (expertise de 1997). Comme, dans l’expertise, il n’est pas indiqué précisément à quel pourcentage sont estimés les loyers impayés, il n’est pas possible de déterminer dans quelle mesure les suppositions sous-jacentes concernant d’autres coûts s’écartent des hypothèses de NEUWOGES. En tout état de cause, les autres coûts qui sont maintenant estimés par NEUWOGES sont plus élevés, même dans l’hypothèse où le risque d’arriérés des loyers aurait été estimé à […] % dans l’expertise de 1997. Dans ce contexte, les analyses des flux de trésorerie de NEUWOGES ne sauraient être acceptées et doivent être corrigées en prenant comme base un niveau de coût initial de […] % — sans risque d’arriérés de loyers.