(165) La Commission estime que l’expertise de la valeur marchande de 1997 ne peut pas non plus être invoquée comme indicateur fiable de la valeur des biens immobiliers en 1997 d’après les connaissances de NEUWOGES à ce moment-là. Ainsi qu’il a été constaté au cours de la procédure formelle d’examen, la direction de NEUWOGES savait pertinemment que l’expertise de 1997 ne pouvait pas être considérée comme base fiable aux fins de l’appréciation au moment de la conclusion des contrats en cause. À cet égard, les constatations suivantes sont riches en enseignements:
a) Loyers
L’expertise de la valeur marchande de 1997 prenait comme point de départ un loyer compris entre […] et […] EUR/m2. Parallèlement, le premier miroir des loyers pour la ville de Neubrandenburg en vigueur à partir du 1er janvier 1998 et reposant sur des données de 1997, se rapportant aux logements réhabilités, affichait des loyers moyens compris entre 3,90 et 4,38 EUR/m2. En tant que grande entreprise immobilière active à Neubrandenburg, NEUWOGES était forcément au courant des loyers moyens en vigueur dans cette ville. En conséquence, NEUWOGES devrait s’être fondée sur ces données pour réaliser son appréciation. En effet, le contrat de cession-bail prévoyait pour la période postérieure aux travaux de réhabilitation (soit à partir de 1999, c’est-à-dire deux ans après la collecte des données sur la base desquelles a été créé le premier miroir des loyers) un loyer d’un montant de […] EUR/m2 en moyenne, ce qui correspondait également au miroir des loyers.
b) Travaux de réhabilitation
Alors que l’expertise de 1997 a été réalisée au printemps et émettait comme hypothèse de départ des coûts de réhabilitation de […] EUR au total, la direction de NEUWOGES a indiqué au même moment (mars 1997) dans une lettre adressée à BAVARIA que les travaux de réhabilitation étaient estimés à […] EUR. Il est donc manifeste que NEUWOGES savait pertinemment que les travaux de réhabilitation nécessaires avaient été clairement sous-estimés dans l’expertise de 1997. Le montant forfaitaire convenu entre BAVARIA et BRG, la filiale de NEUWOGES, pour la réhabilitation des biens immobiliers était même encore nettement plus élevé ([…] EUR), ce qui doit être considéré comme un indice de ce que, lors de la conclusion des contrats avec BAVARIA, NEUWOGES savait que les coûts de réhabilitation avaient été sous-estimés de près de 10 millions d’EUR dans l’expertise de 1997.
c) Durée de vie résiduelle
Dans l’expertise de la valeur marchande de 1997, la durée de vie résiduelle a été estimée de manière générale entre cinquante-cinq et soixante-dix ans compte tenu des travaux de réhabilitation prévus. Il convient à cet égard de faire remarquer que les coûts de réhabilitation sous-estimés dans l’expertise de 1997 s’accordent difficilement à l’hypothèse selon laquelle la durée de vie des bâtiments serait considérablement rallongée grâce aux travaux de réhabilitation.
d) Valeur des terrains
Il y a lieu de constater que dans l’expertise de la valeur marchande de 1997, des facteurs diminuant la valeur ont été laissés de côté pour évaluer les terrains en cause (alors qu’ils ont bien été pris en considération dans l’expertise de 2007). Figurent notamment parmi ces facteurs les infrastructures existantes qui ne peuvent être ni déplacées ni enlevées (systèmes d’évacuation des eaux usées, canalisations) ou encore un découpage défavorable du terrain. En règle générale, il en résulte une dépréciation. En tant que propriétaire des terrains, NEUWOGES devait être au courant de ces facteurs. En conséquence, elle devait également savoir que la valeur des terrains avait été surestimée dans l’expertise de 1997.