(169) Pour rappel: la valeur globale de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES s’élevait à […] EUR. Il est en revanche ressorti de la présente analyse que NEUWOGES aurait pu, de manière tout à fait réaliste, partir d’une valeur de […] EUR pour les biens-fonds, ce qui se situe seulement à […] % au-delà de la valeur de l’opération de cession-bail. Cette différence ténue ne signifie cependant pas qu’un opérateur en économie de marché se serait forcément décidé pour une vente directe.
a) Premièrement, il ne faut pas oublier que l’option de la vente directe en cause concernait la vente des bâtiments ainsi que des terrains correspondants, alors que BAVARIA a acheté uniquement les bâtiments et, sur les terrains, n’a acquis que les emphytéoses pour une durée de soixante-quinze ans. Les terrains proprement dits sont restés la propriété de NEUWOGES. La valeur des seuls terrains aurait été estimée par NEUWOGES à […] EUR (comme dans l’expertise de 2007). Certes, il est difficile de chiffrer précisément la valeur qui est restée à NEUWOGES du fait qu’elle n’a pas vendu les terrains, mais a constitué uniquement des emphytéoses sur ces derniers. Il convient toutefois de partir du principe que le fait que NEUWOGES soit restée propriétaire des terrains justifiait un prix de transaction légèrement moindre.
b) Deuxièmement, il est à noter que certains doutes sont émis quant à la question de savoir si le prix qu’aurait estimé un opérateur en économie de marché se trouvant dans la même situation que NEUWOGES aurait effectivement pu être obtenu. La seule offre d’achat concrète, au sujet de laquelle NEUWOGES a soumis des informations, a été déposée par la société Felske-Immobilien, qui, manifestement, avait proposé un prix de […] EUR/m2, ce qui aurait donné un prix d’achat total de […] EUR. Cette offre était inférieure de bien plus d’un million d’EUR au prix qu’aurait estimé un opérateur en économie de marché se trouvant dans la situation de NEUWOGES.
c) Troisièmement, lors de l’appréciation des bénéfices escomptés dans le cadre du CAG, NEUWOGES n’aurait erronément calculé que les bénéfices engrangés jusqu’en 2027 inclus. Toutefois, comme la durée du CAG était de trente ans à compter de la fin des travaux de réhabilitation (c’est à-dire trente ans à partir de début 1999), le calcul aurait dû inclure les bénéfices réalisés jusqu’en 2028 inclus. Une telle correction de l’appréciation déboucherait sur une augmentation de la valeur de l’opération de cession-bail.
d) Lors du calcul de la valeur actualisée du canon emphytéotique que BAVARIA allait devoir verser à NEUWOGES, il a été présupposé, par facilité, que le coût de la vie resterait identique et que les versements ne devraient donc pas être adaptés. Or un postulat de départ fondé sur une hausse générale du coût de la vie est réaliste, de sorte que les futurs paiements allaient probablement être plus élevés qu’attendu. Il aurait également pu en résulter une augmentation de la valeur du contrat.