(39) NEUWOGES allègue que les clauses centrales du CAG — un taux de leasing mensuel fixe augmenté chaque année de […] %, une déduction des coûts non indexée d’initialement […] % environ (y compris […] % pour le risque d’arriérés de loyers) et une durée de trente ans — ne correspondent pas aux conditions qu’aurait acceptées un opérateur en économie de marché. Sur ce point, NEUWOGES formule les arguments suivants:
— En raison du risque d’arriérés de loyers fixé à un taux peu élevé, soit […] % seulement des revenus nets issus de la location, NEUWOGES supporte le risque financier lié à l’obtention d’un taux d’occupation d’au moins […] %.
— L’indexation du taux de leasing fixe de […] % par an signifie que NEUWOGES assume le risque financier de ne pas pouvoir imposer d’augmentations de loyers annuelles au moins égales à ce taux.
— Comme les coûts ne sont pas indexés, NEUWOGES supporte le risque financier lié à l’augmentation des frais de gestion et d’entretien et seule une hausse du loyer de plus de […] % par an permettrait peut-être de compenser une hausse des coûts.
— Eu égard à la longue durée de trente ans, ces risques financiers sont considérables.