Article considérant 121

(121) Deuxièmement, en ce qui concerne la supposée évaluation du terrain sur la base d'une «valeur hypothécaire» ou d'un simple droit d'utilisation du sol («derecho de superficie»), l'étude de CEIAM n'utilise pas ces hypothèses, comme le lui reproche le Real Madrid. Au contraire, comme expliqué à la section 2.5 de la partie de l'étude relative à l'hypothèse de l'utilisation sportive, l'étude définit la valeur sur la base de la valeur d'investissement du terrain, qui correspond à sa valeur pour un propriétaire actuel ou potentiel. À la section 2.3.2 de l'étude de CEIAM, il est précisé que l'application de la méthode décrite dans l'Orden ECO/805/2003, critiquée par le Real Madrid, a pour objet de déterminer la valeur marchande d'un terrain. Indépendamment des fins auxquelles s'applique l'Orden ECO/805/2003, il décrit une méthode servant à déterminer la valeur d'un terrain qui peut générer des recettes liées à une activité économique déterminée et qui n'a rien à voir avec une valeur hypothécaire. Il applique à cet effet des normes généralement admises qui ne dépendent pas du motif de l'évaluation. Cette méthode dépend de l'existence d'un projet d'investissement, puisque la valeur est déterminée par la valeur nette réelle des flux de trésorerie à long terme du projet d'investissement le plus probable (dans le cas de la parcelle B-32, il s'agit de la construction et de l'exploitation d'une infrastructure sportive).