(844) À la suite de l’information finale et de l’information finale complémentaire, Jushi Egypt a affirmé que la Commission avait commis plusieurs erreurs en déterminant la référence concernant la vente des terrains:
1) il ressortirait de la correspondance interne relative à l’achat de la parcelle à Wadi Degla que Jushi Egypt avait évalué le prix du terrain dans une fourchette de 1 000 à 1 200 EGP/m2. Ce prix aurait dû être utilisé comme référence au départ;
2) la valeur d’un usufruit sur sa durée ne saurait être comparée à la pleine propriété d’un terrain puisque le droit d’usufruit est par nature différent de la pleine propriété;
3) l’évaluation foncière hypothétique commandée par l’autorité générale de la zone économique du canal de Suez ne constituerait pas une référence comparable car elle indique un prix hypothétique auquel cette autorité n’est pas parvenue à vendre la moindre parcelle;
4) la valeur totale du droit d’usufruit sur une parcelle ne saurait être déterminée en multipliant le prix annuel de l’usufruit par la durée totale du contrat d’usufruit, mais bien en divisant le prix annuel de l’usufruit par le rendement moyen de l’investissement. La raison en serait que le montant annuel initial de l’usufruit diminue de valeur chaque année en raison de l’inflation. La Commission doit donc diviser le prix annuel par mètre carré en USD par le bénéfice moyen escompté par TEDA sur le terrain;
5) le coût d’investissement de 230 000 000 USD annoncé par TEDA Egypt inclut non seulement le prix de l’usufruit du terrain, mais aussi les investissements effectués pour bâtir les zones résidentielles, les zones de services et les usines. Les parcelles achetées par Jushi Egypt ne comportaient aucun aménagement de ce type, Jushi Egypt ayant acheté le terrain nu;
6) la Commission doit employer le taux de change applicable à la date de la vente pour convertir en EGP la référence libellée en USD.