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| Facteur: solidité financière | | | |
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a) Sous-facteur: conditions du marché
| L’offre et la demande pour ce type de projet et de lieu d’implantation sont actuellement en équilibre. Le nombre de biens immobiliers concurrents entrant sur le marché est égal ou inférieur à la demande prévue. | L’offre et la demande pour ce type de projet et de lieu d’implantation sont actuellement en équilibre. Le nombre de biens immobiliers concurrents entrant sur le marché est à peu près égal à la demande prévue. | Les conditions de marché sont à peu près en équilibre. Des biens immobiliers concurrents arrivent sur le marché et d’autres sont en projet. La conception et les caractéristiques des biens comparables existants ne sont pas aussi avancées que celles des nouveaux projets. | Les conditions de marché sont faibles. On ne sait pas quand il y aura une amélioration et un retour à l’équilibre. Les biens comparables sur le marché perdent des locataires à l’expiration de leur bail. Les nouvelles conditions de bail des biens comparables sont moins favorables que les baux existants.
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b) Sous-facteur: ratios financiers, c’est-à-dire les indicateurs de la capacité de remboursement de l’emprunteur
| Les ratios financiers du bien, mesurés par le ratio de couverture du service de la dette (Debt Service Coverage Ratio – DSCR ) ou le ratio de couverture des intérêts (Interest Coverage Ratio – ICR ), sont considérés comme solides et devraient le rester compte tenu de l’évolution passée des ratios financiers. Le DSCR ou l’ICR n’est pas pertinent et ne doit pas être calculé pour les biens qui sont en phase de construction. | Les ratios financiers du bien, mesurés par le DSCR ou l’ICR, sont considérés comme bons et devraient le rester compte tenu de l’évolution passée des ratios financiers. Le DSCR ou l’ICR n’est pas pertinent et ne doit pas être calculé pour les biens qui sont en phase de construction. | Les ratios financiers du bien, mesurés par le DSCR ou l’ICR, sont satisfaisants et devraient le rester compte tenu de l’évolution passée des ratios financiers. Le DSCR ou l’ICR n’est pas pertinent et ne doit pas être calculé pour les biens qui sont en phase de construction. | Les ratios financiers du bien, mesurés par le DSCR ou l’ICR, sont faibles et devraient le rester compte tenu de l’évolution passée des ratios financiers. Le DSCR ou l’ICR n’est pas pertinent et ne doit pas être calculé pour les biens qui sont en phase de construction.
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c) Sous-facteur: taux d’avance, c’est-à-dire ratio prêt/valeur (loan-to-value – LTV ) comme indicateur de la propension de l’emprunteur à rembourser
| Le ratio prêt/valeur (LTV) du bien est considéré comme étant faible compte tenu du type de bien. Lorsqu’un marché secondaire existe, la transaction est souscrite selon les normes du marché. | Le ratio LTV du bien est considéré comme étant satisfaisant compte tenu du type de bien. Lorsqu’un marché secondaire existe, la transaction est souscrite selon les normes du marché. | Le ratio LTV du bien est considéré comme étant relativement élevé compte tenu du type de bien. | Le ratio LTV du bien est nettement supérieur aux normes de souscription pour les nouveaux prêts.
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d) Sous-facteur: analyse des tensions sur la base des revenus générés pendant la durée du prêt
| La structure des ressources, des charges éventuelles et des passifs du bien immobilier lui permet de faire face à ses engagements financiers durant une période de fortes tensions financières (concernant les taux d’intérêt ou la croissance économique, par exemple). | Le bien immobilier peut faire face à ses engagements financiers dans une période prolongée de tensions financières (concernant les taux d’intérêt ou la croissance économique, par exemple). Un défaut n’est probable qu’en cas de conjoncture économique très difficile. | Durant un ralentissement conjoncturel, les recettes du bien enregistreraient une baisse qui accroîtrait notablement le risque de défaut. | Le bien est en situation financière délicate et un défaut est probable à moins d’une amélioration rapide de la conjoncture.
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e) Sous-facteur: prévisibilité des flux de trésorerie
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• Bien immobilier achevé et stabilisé (composante du sous-facteur)
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Les baux sont à long terme avec des locataires solvables et des échéances échelonnées, ou un partenariat public-privé garantit une partie considérable des contrats de location.
Les données historiques sur le bien montrent que les locataires tendent à renouveler leur bail lorsqu’il arrive à expiration. Son taux d’inoccupation est faible. Les charges (entretien, assurance, sécurité et impôt foncier) sont prévisibles.
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La majeure partie du bien est couverte par plusieurs contrats de bail à long terme, avec des locataires dont la solvabilité est en moyenne élevée et des échéances échelonnées. Un partenariat public-privé garantit éventuellement une partie des contrats de location. Lorsque le bien n’est couvert que par un seul contrat de bail ou qu’un locataire représente une part très importante des revenus générés par le bien, la solvabilité de ce locataire est excellente et le contrat comporte des clauses qui garantissent le paiement des loyers jusqu’à la fin de la durée de vie du projet ou au-delà.
Le bien présente un niveau normal de rotation des locataires à l’expiration du bail. Son taux d’inoccupation est faible. Les charges sont prévisibles.
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La plupart des baux sont à moyen plutôt qu’à long terme, avec des locataires dont la solvabilité est variable. Un partenariat public-privé garantit éventuellement une partie mineure des contrats de location. Lorsque le bien n’est couvert que par un seul contrat de bail ou qu’un locataire représente une part très importante des revenus générés par le bien, le contrat comporte des clauses qui garantissent le paiement des loyers jusqu’à la fin de la durée de vie du projet ou au-delà, mais la solvabilité du locataire est moyenne.
Le bien présente un niveau modéré de rotation des locataires à l’expiration du bail. Son taux d’inoccupation est modéré. Les charges sont relativement prévisibles mais varient par rapport aux recettes.
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La proportion de baux à court terme est importante avec des locataires dont la solvabilité est variable, ou le bien n’est couvert que par un seul contrat de bail, ou encore un seul locataire représente une part très importante des revenus générés par le bien, et la solvabilité de ce locataire est faible et/ou le contrat ne comporte pas les clauses nécessaires pour garantir le paiement des loyers jusqu’à la fin de la durée de vie du projet ou au-delà.
Le bien présente un niveau très élevé de rotation des locataires à l’expiration du bail. Son taux d’inoccupation est élevé. Les charges au titre de l’aménagement des locaux pour les nouveaux locataires sont notables.
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• Bien immobilier achevé mais non stabilisé (composante du sous-facteur)
| Les flux de trésorerie générés par l’activité de location, obtenus par exemple dans le cadre d’un partenariat public-privé, sont égaux ou supérieurs à l’estimation des flux de trésorerie attendus utilisée pour l’évaluation du bien. Le projet devrait se stabiliser à court terme. | Les flux de trésorerie générés par l’activité de location, obtenus par exemple dans le cadre d’un partenariat public-privé, sont égaux ou supérieurs à l’estimation des flux de trésorerie attendus utilisée pour l’évaluation du bien. Le projet devrait se stabiliser à court terme. | La plupart des flux de trésorerie générés par l’activité de location correspondent aux flux de trésorerie attendus utilisés pour l’évaluation du bien; toutefois, la stabilisation ne se produira pas dans l’immédiat. | Les flux de trésorerie générés par l’activité de location ne correspondent pas à l’estimation des flux de trésorerie attendus utilisée pour l’évaluation du bien. Bien que le taux d’occupation cible ait été atteint, la couverture des flux de trésorerie est limitée en raison de recettes décevantes.
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• Phase de construction (composante du sous-facteur)
| Le bien est entièrement préloué pour la durée du prêt à un locataire très solvable, ou prévendu à un acheteur très solvable, ou un locataire ou un acheteur très solvable s’est engagé de manière irrévocable, auprès de la banque, à prendre le relais du financement (financement postconstruction), par exemple dans le cadre d’un partenariat public-privé. | Le bien est entièrement préloué à un locataire solvable ou prévendu à un acheteur solvable, ou un prêteur solvable s’est engagé de manière contraignante, auprès de la banque, à fournir un financement permanent, par exemple dans le cadre d’un partenariat public-privé. | L’activité de location est conforme aux prévisions, mais il se peut que le bâtiment ne soit pas préloué et qu’il n’existe pas de financement postconstruction. Il est possible que la banque reste le prêteur permanent. | Le bien se détériore en raison de dépassements de coûts, de la détérioration du marché, de l’annulation de baux ou d’autres facteurs. Il peut y avoir un conflit avec la partie fournissant le financement permanent.
| Facteur: environnement politique et juridique | | | |
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a) Sous-facteur: risques juridiques et réglementaires
| La juridiction est un environnement très favorable pour les saisies et l’exécution forcée des contrats. | La juridiction est un environnement généralement favorable pour les saisies et l’exécution forcée des contrats. | La juridiction est un environnement généralement favorable pour les saisies et l’exécution forcée des contrats, mais la procédure peut être longue et/ou difficile. | Environnement juridique et réglementaire défavorable ou instable. La juridiction est un environnement dans lequel les procédures de saisie et d’exécution forcée des contrats peuvent être longues voire impossibles.
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b) Sous-facteur: risque politique, notamment risque de transfert, eu égard au type de bien et aux techniques d’atténuation des risques
| Très faible exposition; instruments d’atténuation solides, si nécessaire. | Faible exposition; instruments d’atténuation satisfaisants, si nécessaire. | Exposition modérée; instruments d’atténuation convenables. | Forte exposition; instruments d’atténuation inexistants ou insuffisants.
| Facteur: caractéristiques de la transaction/de l’actif | | | |
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a) Sous-facteur: situation du bien
| Le bien est situé dans un secteur très recherché, à proximité des services intéressant les locataires. | Le bien est situé dans un secteur recherché, à proximité des services intéressant les locataires. | La situation du bien ne lui permet pas de disposer d’un avantage concurrentiel. | Le bien est situé dans un endroit indésirable.
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b) Sous-facteur: conception et état du bien
| Le bien est recherché pour sa conception, sa configuration et son entretien; il est très compétitif par rapport aux biens neufs. | La conception, la configuration et l’entretien du bien sont convenables. Le bien est compétitif par rapport aux biens neufs, sur les plans de la conception et des possibilités. | La configuration, la conception et l’entretien du bien sont adéquats. | La configuration, la conception et l’entretien du bien ont contribué aux difficultés de celui-ci. Des faiblesses existent dans la configuration, la conception ou l’entretien du bien.
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c) Sous-facteur: bien en construction
| Le budget de construction est prudent et les risques techniques sont limités. Les entrepreneurs sont très qualifiés et leur solvabilité est élevée. | Le budget de construction est prudent et les risques techniques sont limités. Les entrepreneurs sont très qualifiés et leur solvabilité est bonne. | Le budget de construction est adéquat et les entrepreneurs sont normalement qualifiés et leur solvabilité est moyenne. | Le projet dépasse le budget ou est irréaliste compte tenu de ses risques techniques. Il se peut que les entrepreneurs soient sous-qualifiés et leur solvabilité est faible.
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d) Sous-facteur: structure financière:
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• Tableau d’amortissement (composante du sous-facteur)
| Amortissement progressif sans remboursement in fine. | Amortissement progressif sans remboursement in fine ou avec un remboursement in fine négligeable. | Amortissement progressif avec remboursement in fine limité. | Remboursement in fine, ou amortissement progressif avec remboursement in fine élevé.
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• Risque associé au marché/cycle et au refinancement (composante du sous-facteur)
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L’exposition au risque associé au marché ou au cycle est nulle ou très limitée parce que les flux de trésorerie attendus couvrent tous les remboursements futurs du prêt pendant la durée de celui-ci et qu’il n’y a pas de décalages significatifs entre les flux de trésorerie et les remboursements du prêt.
Le risque de refinancement est nul ou très faible.
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L’exposition au risque associé au marché ou au cycle est limitée parce que les flux de trésorerie attendus couvrent la majorité des remboursements futurs du prêt pendant la durée de celui-ci et qu’il n’y a pas de décalages significatifs entre les flux de trésorerie et les remboursements du prêt.
Le risque de refinancement est faible.
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L’exposition au risque associé au marché ou au cycle est modérée parce que les flux de trésorerie attendus couvrent uniquement une partie des remboursements futurs du prêt pendant la durée de celui-ci ou qu’il existe des décalages significatifs entre les flux de trésorerie et les remboursements du prêt.
Risque de refinancement moyen.
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L’exposition au risque associé au marché ou au cycle est importante parce que les flux de trésorerie attendus couvrent uniquement une petite partie des remboursements futurs du prêt pendant la durée de celui-ci ou qu’il existe des décalages importants entre les flux de trésorerie et les remboursements du prêt.
Risque de refinancement élevé.
| Facteur: solidité du sponsor/promoteur (y compris tout partenariat public-privé) | | | |
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a) Sous-facteur: capacité financière et engagement à l’égard du bien
| Le sponsor/promoteur a apporté un important volume de capitaux pour la construction ou l’achat du bien. Il dispose de ressources substantielles, et ses passifs directs et éventuels sont limités. Son parc immobilier est diversifié en termes de types de bien et de zones géographiques | Le sponsor/promoteur a apporté des capitaux non négligeables pour la construction ou l’achat du bien. Sa situation financière lui permet d’intervenir en cas de problèmes de trésorerie. Ses biens sont situés dans plusieurs zones géographiques | Le sponsor/promoteur a apporté peu de capitaux, ou sa contribution s’est faite sous une autre forme. Il dispose de ressources financières moyennes ou inférieures à la moyenne. | Le sponsor/promoteur n’a ni la capacité ni la volonté de s’engager à l’égard du bien
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b) Sous-facteur: réputation et antécédents pour des biens similaires
| Vaste expérience de la direction et grande qualité du sponsor. Réputation solide et bons résultats, sur une longue période, pour des biens similaires. | Qualité satisfaisante de la direction et du sponsor. Bons antécédents du sponsor ou de la direction pour des biens similaires. | Qualité moyenne de la direction et du sponsor. Les antécédents de la direction ou du sponsor ne suscitent pas de sérieuses préoccupations. | Inefficience de la direction et qualité inférieure du sponsor. Des difficultés dans les affaires de la direction ou du sponsor ont été source de problèmes dans la gestion immobilière par le passé.
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c) Sous-facteur: relations avec les acteurs immobiliers concernés
| Relations solides avec les acteurs de premier plan, comme les agences de location. | Relations sûres avec les acteurs de premier plan, comme les agences de location. | Relations adéquates avec les agences de location et autres grands prestataires de services immobiliers. | Relations médiocres avec les agences de location et/ou autres grands prestataires de services immobiliers.
| Facteur: mécanismes de garantie | | | |
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a) Sous-facteur: nature du privilège
| Privilège de premier rang parfait | Privilège de premier rang parfait | Privilège de premier rang parfait | La capacité du prêteur à procéder à une saisie est limitée.
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b) Sous-facteur: transfert des baux
| Le prêteur a obtenu le transfert de la majorité des baux. Il tient à jour des informations sur les locataires facilitant l’envoi de notifications aux locataires pour la remise directe des loyers au prêteur, telles qu’un registre des locataires et des copies des baux du projet. | Le prêteur a obtenu le transfert d’une partie importante des baux. Il tient à jour des informations sur les locataires facilitant l’envoi de notifications aux locataires pour la remise directe des loyers au prêteur, telles qu’un registre des locataires et des copies des baux du projet. | Le prêteur a obtenu le transfert d’une partie relativement faible des baux. Il n’a pas tenu à jour d’informations sur les locataires facilitant l’envoi de notifications aux locataires pour la remise directe des loyers au prêteur, telles qu’un registre des locataires et des copies des baux du projet. | Le prêteur n’a pas obtenu le transfert des baux.
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c) Sous-facteur: Qualité de la couverture d’assurance
| Très bonne qualité. | Bonne qualité. | Qualité convenable. | Qualité inférieure.