(221) Tartu Agro AS fait valoir que le contrat de bail ne prévoyait pas d’avantage économique, à aucun moment pendant la durée du contrat, pour les raisons suivantes:
a) en 2000, l’Estonie n’était pas un État membre de l’Union, et aucune aide agricole n’était octroyée dans le pays, tandis que la valeur et les prix locatifs des terres agricoles étaient faibles;
b) les terres louées nécessitaient des investissements dans les systèmes d’amélioration foncière et des investissements considérables étaient nécessaires pour remplacer le système de drainage amorti et détérioré, de sorte que Tartu Agro AS affirme qu’elle a investi en moyenne […] EUR chaque année dans les systèmes d’amélioration foncière;
c) l’Estonie n’était pas disposée à investir dans les systèmes d’amélioration foncière et a donc loué les terres pendant 25 ans;
d) les investissements dans les systèmes d’amélioration foncière profitent au propriétaire des terres;
e) en vertu du contrat de bail, le locataire était tenu de réaliser des investissements, visés au considérant 68, point a), qui devraient être considérés comme faisant partie du paiement du loyer;
f) le contrat de bail prévoyait une obligation pour le locataire de prendre en charge certaines dépenses annuelles, visées au considérant 68, point b), qui devraient être considérées comme faisant partie du paiement du loyer; et
g) en raison de l’obligation contractuelle relative aux investissements, aux dépenses annuelles et aux autres investissements, le contrat de bail n’a pas amélioré la situation financière de Tartu Agro AS.