(222) En ce qui concerne le prix de marché des loyers, Tartu Agro AS relève que:
a) le rapport Uus Maa indique qu’en 2000, la valeur des terres était faible et la future adhésion de l’Estonie à l’Union n’était pas prévue; la surface louée est située dans des zones où les systèmes d’amélioration foncière nécessitent un entretien continu;
b) le rapport Uus Maa indique que le contrat de bail n’a rien d’ordinaire si l’on considère sa durée et le nombre d’hectares concerné;
c) le rapport Pindi Kinnisvara indique que les contrats de bail portant sur des terres agricoles n’imposent normalement pas au locataire l’obligation de réaliser des investissements ciblés;
d) le rapport Uus Maa ne fournit pas d’estimation crédible du prix du marché car il indique que les montants des loyers réels sur le marché peuvent varier de plus ou moins 20 %;
e) les données de marché du Bureau de la statistique et du Conseil foncier ne tiennent pas compte de la taille des terres, de leur fertilité et de leur valeur, ni des coûts/investissements inclus dans le montant du loyer;
f) l’incidence financière des engagements contractuels d’amélioration de la fertilité des sols prévus dans le contrat de bail était nettement supérieure à la moyenne estonienne à l’époque;
g) le contrat de bail obligeait Tartu Agro AS à procéder à des investissements et à des dépenses au moins des montants indiqués au considérant 68;
h) il n’y a pas lieu de comparer le contrat de bail avec des contrats de bail dont l’objet est de portée plus limitée et la durée plus courte, car les motifs du locataire et du bailleur, tout comme, donc, l’équilibre des obligations contractuelles prévues par de tels contrats, diffèrent fortement de ceux du contrat de bail en cause;
i) l’utilisation des terres louées était limitée à des fins agricoles.