(291) Le bail foncier par lequel l’avantage a été conféré à Tartu Agro AS relevait des activités économiques et non de l’exercice de l’autorité publique ou d’autres activités non économiques par l’État (voir le considérant 246). Afin d’établir le prix du marché du montant du loyer, la Commission calcule la différence entre le loyer effectivement versé par Tartu Agro AS et un prix du marché comparable compte tenu des éléments sélectionnés, qui sont directement ou indirectement pertinents pour déterminer la juste valeur marchande au sein du marché concerné. L’évaluation des éléments suivants garantit une détermination complète et précise du prix du marché du montant du loyer qui correspond à l’ensemble des conditions et facteurs pertinents du marché:
a) les caractéristiques de l’appel d’offres qui a précédé le bail (considérants 254 à 263);
b) la durée (considérant 295);
c) le fait que le montant du loyer convenu est différent du montant effectivement versé par Tartu Agro AS (considérant 296);
d) les obligations financières des parties au contrat de bail (considérants 358, 364, 377 et 390);
e) le fait que le montant de l’engagement en matière d’investissements effectivement payé par Tartu Agro AS est différent du montant des investissements faisant l’objet de l’engagement convenu (considérants 91 et 99);
f) les dispositions relatives à la révision du montant du loyer (considérant 391 à 403);
g) la mise en œuvre du droit des parties, étant donné que le contrat de bail n’est pas exécuté comme convenu (considérant 456);
h) la taille et la qualité des terres louées (considérants 87 et 341 à 343); et
i) le statut du bailleur – un État – et son incidence sur le prix du marché (section 5.2).–