(299) Pour calculer la différence entre le loyer versé par Tartu Agro AS et ce qu’elle aurait dû payer dans des conditions normales de marché, la Commission:
a) analyse les données disponibles sur les prix du marché des baux fonciers (section 5.2.3.3.2.1) et définit le prix de référence adéquat des loyers sur le marché (section 5.2.3.3.2.2);
b) définit, compte tenu de la qualité des terres louées (considérant 318), des circonstances de l’espèce et du contexte (considérant 317), le prix de référence adéquat des loyers sur le marché à l’époque du bail initial (section 5.2.3.3.2.3) et de l’adhésion de l’Estonie à l’Union (section 5.2.3.3.2.4), ainsi qu’à partir de 2005 (section 5.2.3.3.2.5);
c) définit la surface utilisée comme dénominateur lorsque les loyers annuels sont comparés en montants en euros par hectare (section 5.2.3.3.2.6) afin de garantir l’utilisation de valeurs comparables;
d) analyse à la section 5.2.3.3.2.6.1 la manière dont les recettes générées par les surfaces louées qui ne sont pas incluses dans le dénominateur utilisé peuvent être prises en considération;
e) analyse l’incidence économique lorsque le dénominateur sélectionné n’inclut pas 100 % de la surface louée et examine comment les recettes générées par cette surface réduite peuvent être prises en considération (section 5.2.3.3.2.6.1);
f) analyse le désavantage économique et la conformité avec le marché des obligations financières afin de déterminer dans quelle mesure le montant du loyer annuel doit être ajusté pour qu’il corresponde au prix de référence sélectionné pour les loyers sur le marché (section 5.2.3.3.2.6.2) et évalue séparément chacune des obligations financières suivantes: i) la taxe foncière (section 5.2.3.3.2.6.3), ii) les dépenses annuelles d’entretien (section 5.2.3.3.2.6.4) et iii) l’engagement en matière d’investissements (section 5.2.3.3.2.6.5);
g) calcule la différence entre le montant du loyer versé par Tartu Agro AS et le prix de référence des loyers sur le marché à la date d’adhésion de l’Estonie à l’Union afin de se prononcer sur la conformité du montant du loyer avec le marché à cette date (section 5.2.3.3.2.8);
h) calcule la différence entre le montant du loyer versé par Tartu Agro AS et le prix de référence des loyers sur le marché lorsque le montant du loyer a été ajusté par les parties afin de vérifier la conformité du montant du loyer avec le marché au cours de ces périodes (section 5.2.3.3.2.9);
i) calcule (section 5.2.3.3.2.10) la différence entre le montant du loyer versé par Tartu Agro AS et le prix de référence des loyers sur le marché depuis 2005;
j) analyse la sensibilité de sa conclusion (sections 5.2.3.3.2.10.1 à 5.2.3.3.2.10.3);
k) examine un argument selon lequel l’avantage présumé dû à la différence calculée a été éliminé lorsque l’Estonie a vendu les actions qu’elle détenait dans Tartu Agro AS (section 5.2.3.3.2.11); et
l) présente sa conclusion sur l’existence d’un avantage (section 5.2.3.5).