(317) En ce qui concerne les circonstances de l’espèce et le contexte dans lequel la méthode d’évaluation comparative est utilisée, la Commission fait observer ce qui suit:
a) selon le rapport Uus Maa, avant l’adhésion de l’Estonie à l’Union en 2004, peu de terres arables faisaient l’objet de baux, les contrats de bail étaient rares et il arrivait que des terres soient mises à disposition à titre non onéreux pour éviter qu’elles ne soient abandonnées;
b) en ce qui concerne les baux fonciers, le marché a évolué et les montants des loyers ont considérablement augmenté depuis 2000 (voir tableau 8, tableau 10 et tableau 11);
c) les terres louées par le Conseil foncier appartiennent à l’État (considérant 111), facteur qui influe sur le niveau de prix des loyers selon les experts, comme c’est le cas des terres louées à Tartu Agro AS (voir les considérants 113 et 144);
d) la durée exceptionnelle du contrat de bail est un facteur qui ne peut faire augmenter la valeur de l’avantage présumé que lorsque le loyer est comparé au prix du marché (considérant 403);
e) le rapport Domus (même s’il ne donne qu’une estimation du montant du loyer pour 2020), qui est le rapport d’expertise le plus récent et dont l’appréciation repose sur une évaluation détaillée des terres, rejoint les données du Conseil foncier; en outre, il indique que ces données fournissent une estimation prudente des prix (section 5.2.3.3.2.10.2); et
f) les données du Conseil foncier sont tirées d’opérations de location publiques réalisées et correspondent aux données sur les prix des opérations de location effectuées à l’issue d’une procédure d’appel d’offres concurrentielle, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle.