(318) La Commission conclut que l’adhésion de l’Estonie à l’Union en 2004 a eu une incidence considérable sur le marché du bail agricole. En outre, le marché foncier agricole, y compris le niveau des loyers, a considérablement évolué. Il ressort de la jurisprudence que la méthode de détermination de la valeur marchande devrait tenir compte de l’actualisation des prix dans des cas de forte hausse de ceux-ci, de façon que le prix effectivement payé se rapproche le plus possible de la valeur marchande. Une moyenne d’une fourchette de prix qui condense l’évolution des prix au fil des ans n’est pas un prix de référence adéquat des loyers sur le marché lorsque les prix augmentent, car elle pourrait ne pas bien rendre compte des fluctuations des prix. Lors de l’analyse comparative des valeurs du marché, il est essentiel de prendre en considération les variations des prix au cours d’une période donnée qui doit permettre l’appréciation la plus précise et la plus complète possible. En conséquence, après avoir évalué les données dont elle dispose et leur fiabilité (voir section 5.2.3.3.2.1), la Commission conclut que la comparaison la plus juste des données relatives aux valeurs de marché est celle qui utilise des données annuelles. Il s’ensuit que les données annuelles constituent la référence la plus adéquate en matière de loyers. En ce qui concerne la qualité des terres louées, la Commission note ce qui suit:
a) selon le rapport Uus Maa, 2839,50 ha de la surface évaluée (92 %) sont des terres arables (considérant 148);
b) selon le rapport Uus Maa, 22 % des terres arables sont de bonne qualité et 78 % sont de qualité moyenne (considérant 149);
c) il résulte de ce qui précède que, en ce qui concerne le type de terres, la surface louée correspond bien à des terres agricoles et la qualité des terres louées correspond bien aux terres agricoles moyennes;
d) le rapport Uus Maa explique que, pour les terres louées à Tartu Agro AS, l’indicateur de qualité numérique [voir les considérants 150 et 216, point d)] mentionné au considérant 160 est supérieur à l’indicateur de qualité moyen en Estonie et dans le comté de Tartu (considérant 151); par conséquent, la qualité des terres louées est conforme à celle des terres en Estonie et dans le comté de Tartu;
e) la moyenne pondérée de la classification de la qualité des terres louées à Tartu Agro AS est supérieure à celle des terres louées par le Conseil foncier (voir les considérants 162 et 163); et
f) étant donné que le rapport Uus Maa (considérant 154) conclut que les terres évaluées faisant l’objet du contrat de bail sont de qualité AA et que le rapport Domus (considérant 156) conclut que les terres évaluées en cause sont de qualité B--, d’une part, les terres louées correspondent bien à des terres de qualité moyenne en Estonie et, d’autre part, le rapport Domus, qui n’a évalué qu’une partie des terres louées, donne une qualité inférieure à celle du rapport Uus Maa, qui a évalué 100 % de la surface louée.